Курорты Баку ждут туристов и инвесторов
В этом выпуске:
Игнат Бушухин, обозреватель: это Баку, столица Азербайджана. В этом году страна столкнулась с повышенным интересом со стороны россиян к покупке и аренде недвижимости. Раньше такого не наблюдалось, а зря. В этой программе покажем все самое крутое, что есть на местном рынке элитной и курортной недвижимости. А также расскажем о том, сколько на этом можно заработать инвесторам.
Разговор о жилье в столице Азербайджана начинаем в Москве. Здесь беседуем с экспертом по недвижимости из российской консалтинговой компании Commonwealth Partnership.
Игнат Бушухин: что представляет собой рынок элитной недвижимости Баку?
Ольга Антонова, партнер Commonwealth Partnership: Баку и его окрестности за последнее время существенно выросли в цене — порядка 20% прироста за последний год в стоимости одного квадратного метра жилья.
— В Баку есть две улицы, где представлены самые дорогие квартиры. Первая — улица Низами, торговая. Вторая — проспект Нефтяников.
— Сегодня стоимость одного квадратного метра жилья бизнес-класса варьируется от $1700 до $2200. Если мы говорим о премиальных, элитных проектах, то там цена может доходить до $5000 за метр.
— Растет ли спрос на собственность в Азербайджане со стороны международных инвесторов недвижимости?
— Мы полагаем, что он будет расти в ближайшие три–пять лет.
— Такие примеры есть в Азербайджане?
— Например, Sea Breeze Resort. Это, наверное, один из самых значимых проектов, который очень похож на профессиональный инвестиционный продукт.
Игнат Бушухин: сейчас мы с вами в особом месте — это одно из красивейших предместий столицы Азербайджана, курортный комплекс Sea Breeze Resort.
Sea Breeze Resort — новый морской курорт на берегу Каспийского моря. Комплекс находится на противоположной от Баку стороне Апшеронского полуострова. Это 25 минут от аэропорта имени Гейдара Алиева. Sea Breeze Resort развивается как многофункциональный курорт. Здесь море, песчаные пляжи, отели и рестораны — то есть все, что ориентировано на туристов, — дополнены инфраструктурой с инвестиционной составляющей, причем премиум-класса. Тут можно прибрести апартаменты с гостиничным сервисом (от студий до многокомнатных квартир), пентхаус или виллу. Экскурсию по курорту проводит Эмин Агаларов — владелец поселка, девелопер и ресторатор. Sea Breeze Resort — его личный проект в Азербайджане.
Эмин Агаларов, девелопер, владелец Sea Breeze Resort: этот проект я затеял лет пятнадцать назад. Изначально он представлял собой поселок из вилл. Потихонечку я начал развиваться. В результате нашли вот такую нишу — строить апарт-отели, где есть консьерж-сервис, ресепшн, все услуги гостиниц. Люди покупают квартиры для проживания или как инвестиции. А дальше их сдают — посезонно, ежедневно.
Игнат Бушухин: кто покупает такую недвижимость?
Эмин Агаларов: сейчас у нас появились большие инвесторы — Израиль, Катар, Россия. И мы понимаем, что можем построить намного больше. У меня 8000 резидентов, и сейчас мы продаем в среднем две с половиной квартиры в день.
— В этом году спрос со стороны россиян увеличился?
— Да. Появились первые инвесторы, которые готовы покупать сразу несколько квартир — десять, двадцать, тридцать. Как инвестиции. То есть люди понимают, что они смогут заработать около 20–30% годовых.
— Доходность 20–30%?
— Годовых? Да.
— Это в какой валюте?
— В долларах.
— А инвестиционная модель только за счет аренды? Или за счет капитализации?
— Нет, как раз за счет капитализации и продажи. Аренда дает рентабельность около 8–10% годовых. А продажа… Я продаю за $1,5 тыс. на старте, когда заливаю фундамент или даже пока здания еще не существует. Цикл строительства — год. Соответственно, эти квартиры по завершению продаются примерно за $2,5–3 тыс. за метр.
Эмин Агаларов: добро пожаловать. Это «Уайт Виллас», первый проект. Площадь виллы — 60 метров, балкона — десять. И около 40 метров дворик. Для понимания: два года назад, когда я их построил, я продавал примерно по $120 тыс. Сейчас они стоят около $250 тыс.
— Цена выросла в два раза?
— Да. За два года.
Какова доходность от сдачи в аренду и сколько на этом можно заработать? В этом вопросе помогает разобраться директор по продажам и инвестициям Sea Breeze Resort Аяз Тагиев.
Игнат Бушухин: с вашей точки зрения, насколько выгодно сегодня заниматься арендным бизнесом на курортах, курортной недвижимостью?
Аяз Тагиев, директор по продажам и инвестициям Sea Breeze Resort: я считаю, очень выгодно. Вот, например, наш комплекс Sea Breeze Resort — одна из главных зон отдыха в Азербайджане. Здесь в летний сезон цена за аренду в три-четыре раза выше, чем в центре Баку
Давайте рассмотрим пример студии. Она в летний сезон может сдаваться по $3–4 тыс., а сезон у нас длится четыре месяца — с 15 мая по 15 сентября. Если подсчитать, то увидим, что только в летний сезон можно получить доход от семи до десяти процентов в год.
Но если учесть цель, которую мы перед собой поставили, то, как мы развиваем инфраструктуру, могу с уверенностью сказать, что в ближайшем будущем Sea Breeze Resort будет пользоваться спросом не только в летний сезон, но и круглогодично.
Продолжаем экскурсию с Эмином Агаларовым по Sea Breeze Resort.
— Этот пентхаус двухэтажный?
— Да, он занимает седьмой и восьмой этажи.
— Такая большая терраса!
— Кроме нее у пентхауса есть и балконы наверху.
— Он еще не продан?
— Здесь все продано. В этом здании ничего нет, и в соседнем тоже.
— Какие объекты недвижимости выбирают клиенты с российским гражданством?
— В основном это апартаменты, потому что они более ликвидны, их легче монетизировать. То есть человек вместо того, чтобы купить дом, допустим, за $1,5 млн, покупает у меня десять квартир по $150 тыс. Он понимает, что через год продаст какие-то из них своим друзьям-знакомым.
Двигаемся дальше по комплексу Sea Breeze Resort. Отдельно от туристической зоны и зоны с апартаментами возводится квартал с частными виллами. Этот район курорта похож на средиземноморский город. Однако есть здесь и здания с современными фасадами. Архитектуру комплекса обсуждаем с Натальей Пристенской, команда которой занимается здесь несколькими проектами.
Игнат Бушухин: в проекте сочетаются элементы современной и традиционной архитектуры. Как такой микс создаётся?
Наталья Пристенская, архитектор, бюро One to One: очень гармонично получается. Sea Breeze Resort изначально был построен в классическом архитектурном стиле. Даже, возможно, в средиземноморском, который сюда очень удачно вписывается.
— Красная черепица, колонны…
— Именно. А фасады облицовывают местным камнем, который прекрасно тут приживается.
Эмин Агаларов: вот эти комплексы — «Палаццо де Луна», «Палаццо дель Соль», «Дель Вентус», «Дель Маро» — мы сейчас строим. Это квартирный комплекс на территории поселка. Здесь я продавал квартиры в среднем за $2,5 тыс. метр. В них тоже есть консьержи, лобби, свой подземный паркинг.
Игнат Бушухин: а объекты бόльшего масштаба, бόльшей площади пользуются арендным спросом?
Аяз Тагиев: очень даже. Я вам больше скажу: у меня огромное количество запросов не только из Азербайджана, но и из России, Казахстана на частные дома, коттеджи, виллы. Но этим летом у нас, с одной стороны, к сожалению, с другой — к счастью, все было забито.
Едем по Sea Breeze Resort дальше. Перед нами квартал с самими доступными квартирами — Park Residences. Два года назад квадратный метр здесь стоил $1,3 тыс. Далее Эмин показывает кварталы со стройками. Здесь будут виллы, здесь отель, спортивный центр, здесь — еще один комплекс с апартаментами.
Эмин Агаларов: это проект «Поло Резиденс», здесь 950 квартир. Я планирую завершить каркас к следующему лету и продаю их пока без отделки. Люди могут уже весной приступить к ремонту.
— Но у проекта есть и инвестиционная емкость? Можно так сказать?
— Конечно. Сейчас мы ведем переговоры с большими инвесторами, которые покупают эти здания прямо корпусами. Здесь же будет построен Skyline Hotel&Residences — футуристическое здание с террасами и видом на море.
Игнат Бушухин: панорамные виды, окна — это все востребовано?
Наталья Пристенская: а как же! Первое, за чем сюда приходят покупатели, — это вид на Каспий. Все хотят вид на море, все хотят видеть закаты, рассветы. У нас здесь на Апшероне очень красивое расположение: прекрасные закаты с одной стороны и прекрасные рассветы с другой.
Осталось поговорить про процедуру покупки недвижимости в Азербайджане и обсудить инвестиционные перспективы страны в принципе.
Игнат Бушухин: очень важный вопрос: какие налоги платит покупатель недвижимости в Азербайджане?
Аяз Тагиев: налоги с недвижимости что для резидентов страны, что для нерезидентов одинаковые. Налог на приобретение недвижимости не взимается. Налог на владение недвижимостью, например в 100 квадратных метров в квартире, в среднем не более $30 в год. А налог на аренду составляет 14% от стоимости сделки.
— А на продажу?
— Налог на продажу высчитывается по упрощенной формуле. В среднем за квартиру в 100 квадратных метров придется заплатить около $800.
Игнат Бушухин: что представляет из себя рынок недвижимости Азербайджана с точки зрения инвестиций в недвижимость?
Ольга Антонова: правильно говорить о том, какие тренды мы наблюдаем. Ну, в частности, инвестиции со стороны администраций в курортную среду. Реставрируются памятники архитектуры, проводятся масштабные спортивные мероприятия, фестивали мирового класса. Администрация президента активно привлекает внешние ресурсы в ИТ-сферу.
Все это говорит о том, что профессиональные инвестиции в недвижимость — это тренд, который сегодня наблюдается в Азербайджане и который уже можно объективно прогнозировать.
Игнат Бушухин: Азербайджан может стать, скажем так, новым пунктом назначения для России?
Эмин Агаларов: все для этого есть. Думаю, не только для инвесторов, но и для туристов Азербайджан не просто может, но и обязан претендовать на первое место. Во-первых, географическая близость — два часа сорок минут от Москвы, и ты у моря. Во-вторых, доступные цены, прекрасная инфраструктура… Я сейчас не только про Sea Breeze Resort говорю, про весь Азербайджан и Баку в том числе.
Город совершенно потрясающий, здесь есть на что посмотреть. Богатая история, русскоязычное население. Мне кажется, это безальтернативное место для туристов из России.
Игнат Бушухин: вот таким получился репортаж. Вообще, Баку — удивительное место. Здесь классическая архитектура соседствует с современными небоскребами и курортными пригородами мирового уровня. Если не знать, что это Каспийское море, то кажется, что ты находишься в Калифорнии, или Нью-Йорке, или на Лазурном берегу, или в Париже. А вам лично какой Баку больше нравится?
